Waarom betaal ik misschien niet exact € 104 meer?
Bij de voorstelling van het meerjarenplan 2026-2031 communiceerde de gemeente dat de verhoging van de gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing neerkomt op een gemiddelde stijging van ongeveer € 104 per jaar.
Dat bedrag is geen vast bedrag voor elke eigenaar. Het gaat om een berekende gemiddelde impact voor een gemiddelde bebouwde eigendom in Zemst. In de praktijk verschilt het bedrag van eigenaar tot eigenaar.
De uiteindelijke stijging hangt onder meer af van:
- het kadastraal inkomen van de eigendom;
- het type onroerend goed (woning, appartement, handelspand, ...);
- het aantal eigendommen waarvan iemand eigenaar is;
- eventuele vrijstellingen, verminderingen of andere fiscale voordelen.
Daardoor zal de stijging voor sommige eigenaars lager uitvallen dan € 104, terwijl anderen meer betalen.
Hoe werd de gemiddelde stijging van € 104 berekend?
De berekening is gebaseerd op de officiële gegevens die beschikbaar waren op het moment waarop het meerjarenplan werd opgemaakt.
Als uitgangspunt nam de gemeente het gemiddeld niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van de bebouwde onroerende goederen in Zemst. Dat bedroeg volgens de meest recente beschikbare cijfers € 744,60.
De onroerende voorheffing wordt echter berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Daarom werd de officiële indexatiefactor voor inkomstenjaar 2025 toegepast:
€ 744,60 × 2,2446 = € 1 671
Dat levert een gemiddeld geïndexeerd kadastraal inkomen op van ongeveer € 1 671.
Op dat bedrag wordt eerst de Vlaamse basisheffing (3,79%) berekend. Vervolgens worden daarop de provinciale en gemeentelijke opcentiemen toegepast. Voor een gemiddelde bebouwde eigendom in Zemst geeft dat volgend resultaat:
| Component | 693 opcentiemen | 850 opcentiemen |
| Vlaamse basisheffing | € 66,35 | € 66,35 |
| Provinciale opcentiemen | € 113,96 | € 113,96 |
| Gemeentelijke opcentiemen | € 459,82 | € 563,99 |
| Totale onroerende voorheffing | € 640,13 | € 744,30 |
Het verschil bedraagt afgerond: € 744 - € 640 = € 104 per jaar.
De vermelde € 104 is dus geen individueel bedrag, maar een gemiddelde berekening op basis van een gemiddelde bebouwde eigendom in Zemst.
Waarom verhoogde de gemeente de opcentiemen?
De beslissing maakt deel uit van het meerjarenplan 2026-2031, waarin de gemeente de financiële koers voor de komende jaren vastlegde.
Bij de opmaak van dat plan bleek dat de gemeente de komende jaren te maken krijgt met minder inkomsten en hogere uitgaven. Zo zorgen beslissingen van hogere overheden voor een daling van bepaalde inkomsten en subsidies. Tegelijk stijgen verschillende kosten waarvoor gemeenten verplicht moeten bijdragen, zoals de financiering van politie en brandweer. Ook de personeelskosten namen de voorbije jaren toe. Daarnaast moet de gemeente ook rekening houden met investeringsprojecten die al eerder werden goedgekeurd.
Hoe gaat de gemeente besparen?
Om de financiële uitdaging aan te pakken, werd niet enkel gekeken naar bijkomende inkomsten. De gemeente schrapte of stelde verschillende geplande projecten uit en ging voor andere projecten op zoek naar alternatieve financieringsvormen of samenwerkingen met externe partners. Ook worden bepaalde tarieven en retributies meer afgestemd op de werkelijke kostprijs en worden processen efficiënter georganiseerd. Daarnaast worden de kerntaken duidelijk bepaald en wordt de personeelsinzet daarop afgestemd.
Ondanks die maatregelen bleek bijkomende financiering nodig om het meerjarenplan financieel haalbaar te houden.
Waarvoor wil de gemeente blijven investeren?
Met het meerjarenplan blijft Zemst investeren in de dienstverlening en in projecten die belangrijk zijn voor inwoners. De prioriteiten blijven onder meer:
- zorg;
- betaalbaar wonen;
- aangename dorpskernen;
- open ruimte;
- verkeersveiligheid;
- ondersteuning van verenigingen;
- een kwaliteitsvolle gemeentelijke dienstverlening.
Voor de uitvoering van het meerjarenplan voorziet de gemeente een investeringsprogramma van € 58,9 miljoen.
Om die investeringen mogelijk te maken en tegelijk een financieel gezond meerjarenplan te behouden, besliste de gemeenteraad om de gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing te verhogen van 693 naar 850.
De gemeente verhoogde daarbij niet de aanvullende personenbelasting, maar koos ervoor om de wijziging door te voeren via de gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing.