zonevreemde woningen

Wat zijn de mogelijkheden voor zonevreemde woningen?

Om de ruimte te ordenen werden plannen van aanleg, zoals de gewestplannen opgemaakt. Op deze gewestplannen wordt onder andere vastgelegd waar de woonzones liggen en waar dus in principe gebouwd kan worden om er te gaan wonen. Ook liggen de gebieden vast waar terreinen voor de industrie nodig zijn, welke geschikt zijn voor landbouw of recreatie en welke men wenst te behouden als groengebied.

Als een gebouw ligt in een zone waar het niet thuishoort, wordt het ‘zonevreemd’ genoemd. Een aantal voorbeelden zijn een kasteel in natuurgebied, een woning in landbouwgebied, ...

Meestal bestonden deze gebouwen vooraleer de verschillende bestemmingen op de plannen van aanleg werden vastgelegd. Zonevreemd is dus iets totaal anders als ‘illegaal’. Illegale woningen zijn woningen gebouwd zonder bouwvergunning. De meeste zonevreemde woningen en gebouwen zijn volledig wettelijk, legaal, tot stand gekomen. Ze zijn niet illegaal.

Indien u een lot hebt in een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling, dan heeft deze verkaveling voorrang op het gewestplan. In dit geval valt u niet onder de uitzonderingsregeling voor zonevreemde woningen. U kunt bouwen, verbouwen en herbouwen, mits u de verkavelingsvoorschriften respecteert.

Bij het nagaan van de mogelijke werken die kunnen uitgevoerd worden aan zonevreemde woningen moet een onderscheid worden gemaakt tussen zonevreemde woningen die gelegen zijn binnen ruimtelijke kwetsbaar gebied enerzijds en woningen die gelegen zijn buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied anderzijds, zoals aangeduid op het gewestplan. Onder de ruimtelijk kwetsbare gebieden worden verstaan de groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurreservaten, natuurontwikkelingsgebieden, parkgebieden, bosgebieden, valleigebieden, brongebieden, agrarische gebieden met ecologische waarde of belang, agrarische gebieden met bijzondere waarde, grote eenheden natuur, grote eenheden natuur in ontwikkeling en de ermee vergelijkbare gebieden, aangeduid op de plannen van aanleg, alsook de beschermde duingebieden en voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden, aangeduid krachtens het decreet van 14 juli 1993 houdende maatregelen tot bescherming van de kustduinen. Onder recreatiegebieden worden verstaan de gebieden voor dagrecreatie, gebieden voor verblijfsrecreatie en de ermee vergelijkbare gebieden, aangeduid op de plannen van aanleg.
Niet-geëigende zones voor wonen zoals agrarisch gebied, landschappelijk waardevol gebied, parkgebied, gebied met openbaar nut en industriegebied worden niet beschouwd als ruimtelijk kwetsbaar gebied.

Zowel voor zonevreemde woningen die gelegen zijn binnen als buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied is het mogelijk om zonder stedenbouwkundige vergunning onderhouds- en instandhoudingswerken uit te voeren die geen betrekking hebben op de stabiliteit. Het kan bijvoorbeeld gaan over de ‘plaatselijke’ herstelling van een dak. Tevens kan u zowel binnen als buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied werken uitvoeren die vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning in toepassing van het besluit ‘kleine werken’. In dit geval gaat het bijvoorbeeld over het leggen van een nieuwe vloer, het plaatsen van een wand in gipskartonplaat, e.d…. De functie van het gebouw mag echter nooit wijzigen.

Mits een stedenbouwkundige vergunning wordt bekomen, mogen aan zonevreemde woningen binnen en buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied onderhouds- en instandhoudingswerken worden uitgevoerd die betrekking hebben op de stabiliteit. Onder instandhoudings- en onderhoudswerken die betrekking hebben op de stabiliteit, worden werken verstaan die het gebruik van een woning, gebouw of constructie voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door ingrepen, die betrekking hebben op de constructieve elementen. Bijvoorbeeld het vervangen van dakgebinten en het gedeeltelijk vervangen van de bestaande buitenmuren of de draagstructuur. De desbetreffende woning dient bovendien te voldoen aan een aantal voorwaarden; het moet steeds gaan over een niet verkrotte bestaande vergunde woning. Bovendien mag de goede ruimtelijke ordening niet worden geschaad.

Zonevreemde woningen die gelegen zijn buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied mogen mits stedenbouwkundige vergunning in de meeste gebieden verbouwd, herbouwd of uitgebreid worden. In dit geval is art. 145bis van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van toepassing. Dit artikel legt een aantal randvoorwaarden op aangaande de verbouwings-, herbouwings- en uitbreidingsmogelijkheden van zonevreemde woningen; naarmate de voorgestelde ingrepen belangrijker zijn, kunnen de randvoorwaarden immers strenger worden. Een volledige herbouw is dan ook ingrijpender dan een bescheiden verbouwing.

Zonevreemde woningen die gelegen zijn binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied daarentegen mogen enkel verbouwd worden binnen het bestaande bouwvolume. Ook in dit geval is art. 145bis van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van toepassing, waarbij een aantal randvoorwaarden worden opgelegd.

Voor meer inlichtingen betreffende zonevreemde woningen kunt u terecht op de website van
Vlaamse gewest: www.ruimtelijkeordening.be